相続による不動産名義変更
相続による不動産名義変更とは所有権移転による相続登記のことです。
相続により名義人である被相続人から相続人に承継されるため所有権移転登記を行います。
相続登記手続き
- 相続人が複数いる場合、一人の相続人は、自己の持分についてのみの相続登記は申請することはできません。ただし、共同相続人の一人は、共有物の保存行為として、共同相続人全員のために相続登記を申請することはできます。
- 所有権の登記名義人について数字に相続が開始した場合は、各相続について順次相続登記を申請すべきであります。しかし、中間の相続が単独相続の場合には、直ちに現在の相続人の名義とする相続登記を申請することができます。
中間の相続が単独の場合とは中間の相続における戸籍上の相続人が一人の場合や共同相続人であったが他の相続人が相続の放棄をして結果として相続人が一人となった場合、共同相続人が遺産分割、特別受益等で不動産を相続するのが一人だけとなった場合も含みます。
- Aの相続人がBCであり、共同相続登記未了の間にBが死亡し、CがBの相続人となった場合はAから直接Cへの相続登記はできません。中間の相続がBCのためです。この場合はBCの共同相続登記を申請してから、Bの相続登記を申請することになります。
- 被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合でも、相続による所有権移転登記の前提として、被相続人について住所変更登記を申請することは不要です。ただし遺贈による所有権移転登記の場合は共同申請になるため、前提としての住所変更登記が必要になります。
- Aの相続人がBCDである場合、共同相続の登記を申請する前にBが持分を放棄した場合は、直接AからCDへの相続登記を申請することはできない。
遺産分割がされた場合の登記
- 相続人の一部を除外してされた遺産分割協議書を提供して相続による登記を申請することはできません。遺産分割協議は相続人の全員でしなければならず、相続人の一部を除外してされた遺産分割協議は無効です。
- 遺産分割協議が成立した後に被相続人の子として認知された者がいる場合でも、その遺産分割協議は有効であり、その協議書を提供して相続登記を申請することができる。
- 共同相続人の一人が不在者である場合不在者の財産管理人は家庭裁判所の許可を得て遺産分割協議に参加することができ、その協議に基づいて相続登記を申請することができる。
- 相続人の間で遺産分割協議が成立した後に、相続人の合意によってその遺産分割協議の全部または一部を解除することができる。
- 共同相続の登記がされる前に遺産分割の協議がされ、相続人の一人が不動産を単独で取得する旨が合意された時は、その者に対して相続を登記原因として所有権移転登記を申請することができる。
- 共同相続の登記がされた後に遺産分割の協議がされ、相続人の中の一人がその不動産を単独で取得することになったときは「遺産分割」を原因として持分の移転登記を申請することができる。
- AからBCDに対して相続登記がされた後にBに単独で相続させる旨の遺言書が発見された場合はBの単有名義とする所有権更正登記を申請することができる。